Mimari Projede Emsal Hesabı Nasıl Yapılır?

Emsal hesabının başlangıç noktası, hesaba esas imar parseli alanı ile emsal (KAKS) değerinin çarpılmasıdır. Ancak bulunan sonuç, doğrudan dairelerin net alanını veya yapının bütün inşaat alanını göstermez. Arsanın imar koşulları ile projedeki alanların hangi hesaba girdiği birlikte incelenmelidir.

Emsal (KAKS) neyi ifade eder?

Emsal, yapının emsale dahil kat alanlarının parsel alanına oranını ifade eder. Bir parsel için belirlenen emsal değeri, projede kullanılabilecek emsale esas alanı hesaplamaya yardımcı olur. Toplam yapı inşaat alanı, emsale esas alan ve bağımsız bölüm net alanı ayrı kavramlardır; teklif veya paylaşım görüşmelerinde bu ayrım açıkça yapılmalıdır.

Örnek emsal hesabı nasıl yapılır?

Hesaba esas parsel alanının 1.000 m², emsal değerinin ise 2,00 olduğunu varsayalım. Aşağıdaki örnek yalnızca hesap mantığını açıklar; belirli bir parsel için imar hakkı tespiti değildir.

Bu sonuçtan “20 adet 100 m² net daire yapılır” çıkarımı yapılamaz. Daire sayısı ve kullanılabilir alanlar, kat planları ve diğer proje koşulları netleştikten sonra değerlendirilir. Hesabın yanında bir alan tablosu istemek, hangi metrekarenin konuşulduğunu anlaşılır hale getirir.

Emsal, TAKS ve net alan arasındaki fark

Aynı emsal değerine sahip iki arsada aynı plan çözümü ortaya çıkmayabilir. Parselin geometrisi, çekme mesafeleri, yapı nizamı ve yükseklik koşulları tasarımı etkiler.

Proje öncesinde hangi bilgileri hazırlamalısınız?

1. Parsel bilgileri: İlçe, mahalle, ada ve parsel numaralarını doğru ve eksiksiz paylaşın.
2. Güncel imar belgeleri: İmar durumu, uygulama imar planı ve plan notlarının birlikte incelenmesini isteyin.
3. Mevcut yapı belgeleri: Varsa onaylı projeyi, ruhsatı ve mevcut alan bilgilerini değerlendirmeye dahil edin.
4. İhtiyaç programı: Konut, ticaret, daire büyüklüğü ve kullanım beklentilerinizi öncelik sırasıyla belirtin.
5. Karşılaştırılabilir alan tablosu: Emsale esas, toplam inşaat ve bağımsız bölüm alanlarını ayrı sütunlarda görün.

İlk toplantıya bu bilgilerle gelmek, varsayımların görünür olmasını sağlar. Belgelerde eksiklik varsa ön çalışmada kullanılan kabuller ayrıca yazılmalıdır.

Emsal değerlendirmesinde sık yapılan hatalar

• Komşu binayı doğrudan örnek almak: Farklı parsel veya ruhsat koşullarının bulunabileceğini gözden kaçırmak.
• Farklı alan tanımlarını karşılaştırmak: Bir teklifte net, diğerinde brüt verilen metrekareleri aynı kabul etmek.
• Emsal dışı alanları otomatik eklemek: İstisnaların koşullarını ve sınırlarını proje özelinde incelememek.
• Ön çalışmayı kesin sonuç gibi kullanmak: Belge ve proje kontrolleri tamamlanmadan daire sayısı veya paylaşım sözü vermek.

Diğer tasarım ve koordinasyon hataları için Mimari Projelerde En Sık Yapılan Hatalar yazısını inceleyebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Emsal 2,00 ise bina iki katlı mı olur?

Hayır. Emsal bir kat adedi değildir. Kat sayısı ve yükseklik koşulları ayrıca değerlendirilir.

Balkon ve ortak alanların tamamı emsal dışında mı kalır?

Bu alanlar için tek bir genel kabul yapmak doğru değildir. Güncel yönetmelik, plan notları, alanın niteliği ve ilgili sınırlar birlikte kontrol edilmelidir.

Emsal hesabıyla dairemin yeni net alanını öğrenebilir miyim?

Tek başına öğrenemezsiniz. Yeni proje ve paylaşım çalışması gerekir. Kentsel dönüşümde metrekare kaybı yazısı, bu karşılaştırmada dikkat edilecek noktaları açıklar.

Ön tasarım ile ruhsat projesi aynı kesinlikte midir?

Ön tasarım seçenekleri değerlendirmeye yarar; ruhsat projesi daha ayrıntılı belge ve koordinasyon çalışması gerektirir. Avan proje ile ruhsat projesi arasındaki farkları inceleyebilirsiniz.

Mevzuat notu: Emsal dışı alanlara ilişkin hükümler değişebilir. Proje tarihinde yürürlükte bulunan yönetmelik ve parselin plan notları esas alınmalıdır. Bakanlığın Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği duyurusu.