Kentsel dönüşüme başlarken önce yapının belgelerini, teknik durumunu ve parselin imar koşullarını birlikte değerlendirmek gerekir. Maliklerin beklentileri, yeni projenin olanakları ve resmî işlemler aynı çalışma planında ele alınmalıdır.
1. Mevcut bilgileri toplayın
Tapu ve bağımsız bölüm bilgileri, mevcut onaylı proje, ruhsat belgeleri ve ulaşılabilen imar verileri başlangıç dosyasını oluşturur. Yapının fiilî kullanımı ile kayıtlı durumunun karşılaştırılması, yeni projeye ilişkin beklentilerin daha gerçekçi kurulmasına yardımcı olur.
2. Riskli yapı tespitinin kapsamını öğrenin
6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti, yetkili kurum veya lisanslı kuruluşlar eliyle yürütülen resmî bir işlemdir. Bir mimari ön inceleme veya görsel değerlendirme, bu tespitin yerine geçmez. Yetkili kuruluş listesi ve güncel başvuru bilgileri Kentsel Dönüşüm Başkanlığından kontrol edilmelidir.
Tespit raporu, ilgili inceleme, bildirim ve varsa itiraz aşamalarıyla birlikte değerlendirilir. Başvuru öncesinde işlemin doğuracağı sonuçlar ve takip edilmesi gereken bildirimler öğrenilmelidir.
3. Yeni yapının olanaklarını inceleyin
Parselin kullanım kararı, emsal, yapı yaklaşma mesafeleri ve diğer imar koşulları incelenerek ön tasarım çalışılır. Kat planları, ortak alanlar, erişim, otopark çözümü ve teknik ihtiyaçlar birlikte değerlendirilir.
Yeni dairelerin sayısı veya net alanı yalnızca eski binadaki kullanıma bakılarak garanti edilemez. Öneriler plan ve dağılım tablosuyla sunulmalıdır.
4. Malik kararlarını ve paylaşımı netleştirin
Maliklerin beklentileri, mevcut paylar, yeni bağımsız bölüm seçenekleri ve yüklenici teklifleri birlikte ele alınır. 6306 kapsamındaki ilgili yeniden değerlendirme kararlarında paylara göre salt çoğunluk esası bulunmaktadır; bu, kişi sayısını saymaktan farklıdır. Karar ve bildirim usulleri dosya özelinde değerlendirilmelidir.
Hesabın örneklerini salt çoğunluk rehberimizde bulabilirsiniz.
5. Yükleniciyi ve sözleşme kapsamını değerlendirin
Tamamlanan işler, teknik ekip, iş programı ve teklifin kapsamı karşılaştırılır. Dağılım şeması, malzeme şartnamesi ve teslim tanımı birbiriyle uyumlu olmalıdır. Teknik inceleme ile hukuki sözleşme incelemesi ayrı uzmanlıklar olarak yürütülmelidir.
6. Tahliye, yıkım ve yeni yapı işlemlerini ayrı takip edin
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkıma ilişkin bildirimler ile süreler ayrıca takip edilir. Bu yükümlülüklerin her durumda yeni yapı ruhsatını beklediği varsayılmamalıdır. Yeni yapının projeleri, gerekli izinleri ve ruhsatı ise kendi süreci içinde hazırlanır.
Yıkım güvenliği, şantiye hazırlığı ve yeni inşaata başlama koşulları ilgili idare ve yetkili teknik ekiplerce doğrulanmalıdır.
7. Yapım ve teslimi belgelerle izleyin
Uygulama sırasında proje değişiklikleri, malzeme seçimleri ve iş ilerlemesi kayıt altında tutulmalıdır. Teslimde yalnızca dairenin fiziksel görünümüne bakılmamalı; sözleşmedeki teslim kapsamı, eksik işler ve gerekli belgeler kontrol edilmelidir.
İlk görüşme için kısa hazırlık listesi
- Parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
- Mevcut proje ve ruhsat belgeleri, varsa
- Maliklerin temel ihtiyaçları ve soruları
- Ulaşılan imar bilgileri
- Önceden alınmış teknik raporlar ve resmî bildirimler, varsa
- Alınmış teklifler ve önerilen dağılım şemaları
Sık sorulan sorular
Ön proje hazırlanması riskli yapı tespiti midir?
Hayır. Ön proje yeni yapının tasarım olanaklarını araştırır. Resmî riskli yapı tespiti yetkili kuruluşların yürüttüğü ayrı bir süreçtir.
Yeni dairem eski dairemle aynı büyüklükte olur mu?
Bunu imar incelemesi ve tasarım çalışması belirler. Net ve brüt alanlar aynı tanımla karşılaştırılmalı, paylaşım önerisi açıkça gösterilmelidir.
Bütün adımlar kesin olarak bu sırada mı ilerler?
Hayır. Ön tasarım, teklif ve belge hazırlığının bazı bölümleri birlikte yürüyebilir. Resmî bildirimlerin gerektirdiği işlemler ve süreler ayrıca takip edilmelidir.
İlgili yazılar
Projenizi birlikte değerlendirelim
Tohumcu Mimarlık ile projenizin kapsamını, ihtiyaçlarını ve izlenecek adımları görüşebilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — süreç ve yetkili kuruluş bilgileri ve riskli yapı uygulama açıklamaları. Somut işlemlerde güncel mevzuat, resmî bildirimler ve uzman değerlendirmesi esas alınmalıdır.
